金生水小編發(fā)現很多商鋪在10多年前真的可以用“一鋪養三代”來(lái)形容，當時(shí)的商鋪的價(jià)格也并不便宜，但在現在看來(lái)是非常便宜的，當時(shí)因為城鎮化率還較低，城鎮的規模沒(méi)有現在這么大，商鋪數量也不多，但是人口的密度卻不小，所以以前基本看不到空置的商鋪。
金生水覺(jué)得隨著(zhù)經(jīng)濟越來(lái)越好，商戶(hù)賺的錢(qián)也越來(lái)越多，房租自然也上漲了很多，在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的發(fā)展，很多商鋪幾年的租金就已經(jīng)將商鋪的本金賺回來(lái)了，而且商鋪價(jià)值也升值不少。
我們再來(lái)看看現在的商鋪，是什么原因讓投資者眼中的“香餑餑”淪為了“危險資產(chǎn)”。

商鋪數量持續增多

隨著(zhù)城市的發(fā)展越來(lái)越好，越來(lái)越多的人從農村走向城市。城市的規模變得越來(lái)越大，修的房子也越來(lái)越多，商鋪也越來(lái)越多，商鋪過(guò)量已經(jīng)成了很多區域普遍現象。
現在一條街上有4個(gè)住宅小區，有可能3個(gè)小區都有自己的住宅底商，不管是大街還是小街都是商鋪。本身現在很多小區的入住率就不高，商鋪數量還這么多， 金生水發(fā)現很多消費的人群基本養不活這么多的商鋪。這就造成了一些位置好的商鋪一鋪難求，位置差的商鋪基本無(wú)人問(wèn)津，位置好的商鋪也是很難找的。
創(chuàng )業(yè)成本越來(lái)越高
金生水發(fā)現生活中一直都不缺少創(chuàng )業(yè)的人，誰(shuí)不想當老板呢？也正是因為有這么多的創(chuàng )業(yè)人，商鋪才能租出去。

但是現在創(chuàng )業(yè)成本變得越來(lái)越高，首先是高昂的租金，然后是高昂的裝修費用，還有貨品的成本、人工的成本。現在想開(kāi)店做生意真的要花不少的錢(qián)，最重要的是還得看生意能不能做好。所以在創(chuàng )業(yè)成本越來(lái)越高的情況下，很多人根本不敢創(chuàng )業(yè)，這也導致了現在的商鋪越來(lái)越難出租，或者出租情況越來(lái)越不穩定，一個(gè)商鋪一年換幾次租戶(hù)的現象也越來(lái)越正常。

電商在近十年可以用飛速發(fā)展來(lái)形容，電商交易額也是每年增長(cháng)，2018年的電商交易額已達31.63萬(wàn)億。電商這些交易額不會(huì )是憑空多出來(lái)的，也不可能是人們全部額外的消費，2018年我國移動(dòng)電商用戶(hù)規模達5.1億人，2019年預計增長(cháng)至5.5億人，所以這么多的電商用戶(hù)是龐大的消費潛力。
金生水發(fā)現電商對一些傳統行業(yè)的沖擊力確實(shí)不小，特別是服裝、百貨行業(yè)等。很多商戶(hù)在生意越來(lái)越差的情況下不得不選擇關(guān)門(mén)歇業(yè)，然后就留下了不少租不出去、不好出租的商鋪。

很多人發(fā)現商鋪的回報率越來(lái)越低之后，就會(huì )可能選擇出售的商鋪來(lái)變現。現在很多城市都調整了商業(yè)過(guò)戶(hù)的計稅標準，現在主要采取房管局評估核稅價(jià)來(lái)確定商業(yè)價(jià)值，而不是像以前用的指導價(jià)來(lái)確定商業(yè)價(jià)值，這樣就會(huì )形成更大的差額，商業(yè)過(guò)戶(hù)主要采取差額計稅，稅費自然也就越多。部分的城市和商業(yè)過(guò)戶(hù)稅率達到20%以上，就是說(shuō)100萬(wàn)的商鋪，過(guò)戶(hù)稅費可能達到20萬(wàn)以上。這個(gè)無(wú)疑增加了出售的難度，因為這個(gè)稅費總得有人交，不是房東交就是買(mǎi)方交，或者雙方承擔，買(mǎi)方肯定會(huì )將稅費計入成本，計算回報率，如果回報率較低，是不會(huì )考慮投資的，除非這個(gè)投資者根本不懂得算回報率。

金生水覺(jué)得商鋪大多都是用于出租為投資者賺取回報，自用的是較少的。商鋪如果租不出去或者不好出租、又賣(mài)不出去，那么這樣的商鋪就變成投資者手中的“危險資產(chǎn)”，而且因為商鋪的價(jià)格較高，很多的投資者都是貸款購買(mǎi)商鋪，如果商鋪租不出去就沒(méi)有租金賺，自己每月還得還房貸，其中還包括不少的利息，這樣的情況更是“雪上加霜”。現在的大多數商鋪投資已經(jīng)不是以前那么簡(jiǎn)單了，回報率也沒(méi)有以前那么高了。
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